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                                房地产
对于房地产的概念，应该从两个方面来理(lǐ)解：房地产既是一种客观存在的物(wù)质形态，同时也是一项法律权利。
作為(wèi)一种客观存在的物(wù)质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物(wù)及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商(shāng)业、服務(wù)、文(wén)化、教育、卫生、體(tǐ)育以及办公用(yòng)房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可(kě)移动性，在经济學(xué)上又(yòu)被称為(wèi)不动产。可(kě)以有(yǒu)三种存在形态：即土地、建筑物(wù)、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可(kě)以有(yǒu)三种存在形态，即土地（或土地使用(yòng)权）、建筑物(wù)和房地合一状态下的物(wù)质实體(tǐ)及其权益。随着个人财产所有(yǒu)权的发展，房地产已经成為(wèi)商(shāng)业交易的主要组成部分(fēn)。
法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实體(tǐ)中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有(yǒu)权、使用(yòng)权、抵押权、典当权、租赁权等。
调查显示：海归不再扎堆一線(xiàn)城市，五大行业需求大 2017-10-14 17:10
14日，在北京发布的《2017海归就业力调查报告》显示，海归不再扎堆一線(xiàn)城市；互联网、金融、房地产、教育培训、机械制造五大行业对海归的需求量****。由启德教育与前程无忧、应届生求职网联合发布的这一调查报告显示，上海、北京、广州、深圳四大一線(xiàn)城市仍然是海归就业****，而杭州、武汉、南京、成都、苏州等正在迅速崛起的城市也成為(wèi)海归选择的新(xīn)热门。...详情
中文(wén)名
房地产
外文(wén)名
real estate
特    点
具有(yǒu)位置的固定性和不可(kě)移动性
别    称
不动产
发展数据
从2013年1-3月总资金来源构成情况来看，國(guó)内贷款占房地产资金来源的19%，利用(yòng)外资占比低于1%，自筹资金占38%，其他(tā)资金占43%。从3月单月总资金来源构成情况来看，國(guó)内贷款占房地产资金来源的15%，利用(yòng)外资占比不到1%，自筹资金占35%，其他(tā)资金占49%。
相比2013年1-2月数据，其他(tā)资金累计占比较上一数据基数期增加3个百分(fēn)点。
2013年3月份國(guó)房景气指数比上月回落0.36点，一季度，全國(guó)土地市场量跌价涨，后续商(shāng)品房供应量堪忧；房地产投资增速明显回落，新(xīn)开工面积再次负增長(cháng)，商(shāng)品房销售增幅出现下滑，价格增幅放缓。总體(tǐ)而言，潜在供应依然偏紧，详见前瞻《中國(guó)房地产行业市场需求预测与投资战略规划分(fēn)析报告》。
2013年一季度多(duō)项指标回落，主要是前两月突增因素明显，从整體(tǐ)看，一季度市场依旧保持平稳走势，预计随着调控政策细则在各地的逐步落实，房地产行业将出现调整，市场销售在二季度会继续回落。
最新(xīn)市场现状
继2013年和2014年连续两年突破4万亿元后，中國(guó)官方预计2015年國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权出让收入也将接近4万亿元。受國(guó)務(wù)院委托，财政部2015年3月5日提请十二届全國(guó)人大三次会议审查《关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草(cǎo)案的报告》。新(xīn)华社2015年3月5日授权发布了“关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草(cǎo)案的报告（摘要）”。在该摘要“2015年收入预计和支出安排”一项中有(yǒu)表述為(wèi)：地方政府性基金本级收入44509.51亿元，下降4.7%。其中，國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权出让收入39452亿元，下降4.7%。
需要注意的是，这里的“國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权出让收入39452亿元”是预计数据，而非实际情况。
随着中國(guó)房地产业的发展，國(guó)内地方政府的土地出让收入总量也在逐年增加。
财政部2015年1月30日发布的“2014年财政收支情况”显示，2014年1~12月累计地方政府性基金收入(本级)49996亿元，比2013年增加1966亿元，增長(cháng)4.1%。其中，受房地产市场调整影响，國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权出让收入42606亿元，同比增加1340亿元，增長(cháng)3.2%。
而2013年中國(guó)國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权出让收入则是首次突破4万亿元，达到41250亿元，比2012年增加12732亿元，增長(cháng)44.6%。
对照2013年和2014年数据来看，虽然國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权出让收入维持在4万亿元的高位，但增幅已经大幅缩小(xiǎo)。
國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权出让收入通常由四项政府性基金收入构成，除土地出让金收入外，还包括新(xīn)增建设用(yòng)地土地有(yǒu)偿使用(yòng)费收入、國(guó)有(yǒu)土地收益基金收入和农业土地开发资金收入。
此前，地方政府國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权出让收入在2011年达到3.1万亿元，2012年一度降至2.8万亿元。[1]
项目内容
（一）房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理(lǐ)和服務(wù)的行业。
（二） 房地产业主要包括以下一些内容：
1、 國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权的出让，房地产的开发和再开发，如征用(yòng)土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城區(qū)土地的再开发等;
2、 房地产经营，包括土地使用(yòng)权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；
3、 房地产中介服務(wù)，包括房地产咨询、估价和经纪代理(lǐ)、物(wù)业管理(lǐ)。
4、 房地产的调控和管理(lǐ)，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳務(wù)市场、信息市场，制定合理(lǐ)的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现國(guó)家对房地产市场的宏观调控。
外资投资中國(guó)房地产主要有(yǒu)直接購(gòu)买、设立独资公司、購(gòu)买股权成立合资公司三种方式。
房地产（Real estate)
房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。
土地具有(yǒu)有(yǒu)用(yòng)性、稀缺性和社会的有(yǒu)效需求等特点。土地资本是為(wèi)使土地达到一定的使用(yòng)标准而进行的开发投资，这种投资要投入一定量的物(wù)化劳动和活劳动，其本身必然具有(yǒu)商(shāng)品属性。
房产概述
编辑
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可(kě)移动性，在经济學(xué)上又(yòu)被称為(wèi)不动产。
可(kě)以有(yǒu)三种存在形态：即土地 、建筑物(wù)、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可(kě)以有(yǒu)三种存在形态，即土地（或土地使用(yòng)权），建筑物(wù)和房地合一状态下的物(wù)质实體(tǐ)及其权益。
人们从已经出台的房地产调控手段不难看出，中央政府对房地产调控采取了步步為(wèi)营、多(duō)招密集连发的策略，说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有(yǒu)决心的。
从一定意义上讲，银行收紧房贷对抑制房价过快上涨会起到积极作用(yòng)，进行利率优惠政策调整有(yǒu)利于合理(lǐ)引导住房消费，抑制投资、投机性購(gòu)房需求。購(gòu)买房地产是一种重要的投资方式。
房地产投资有(yǒu)以下几个特点：
（一）位置的固定性和不可(kě)移动性；
（二）使用(yòng)的長(cháng)期性；
（三）影响因素多(duō)样性；
（四）价值盈利性；
（五）保值增值性；
（六）行业相关性，
（七）易受政策影响性。
调控影响
2013年2月经济继续回暖，但部分(fēn)数据低于预期，引发市场对经济增速能(néng)否持稳的讨论。当前经济仍在温和复苏，但受房地产调控等因素影响，在一季度之后的未来一段时间里，经济复苏步伐或趋缓。
2月CPI同比上涨3.2%主要受春节因素影响，反映当前经济回升对其形成支撑。2月CPI环比上涨1.1%。其中，食品价格环比涨幅与季节性因素持平，而非食品价格环比回升幅度强于季节性因素。尤其是消费品与服務(wù)项目价格的双双走高，反映出当前经济仍处于增長(cháng)回暖的短周期阶段。
经济权属
1、自物(wù)权：所有(yǒu)权
包括占有(yǒu)权、使用(yòng)权、收益权、处分(fēn)权
2、他(tā)物(wù)权
包括地役权、抵押权、租赁权、典权
类别划分(fēn)
按土地用(yòng)途分(fēn)类
根据《城市用(yòng)地分(fēn)类与规划建设用(yòng)地标准的规定》，城市用(yòng)地可(kě)以分(fēn)為(wèi)九类：
1、居住用(yòng)地；
2、公用(yòng)设施用(yòng)地（含商(shāng)业用(yòng)地等）；
3、工业用(yòng)地；
4、仓储用(yòng)地；
5、对外交通用(yòng)地；
6、 道路广场用(yòng)地；
7、 市政公用(yòng)设施用(yòng)地；
8、绿化用(yòng)地；
9、 特殊用(yòng)地。
按房屋用(yòng)途分(fēn)类
按照房屋的使用(yòng)功能(néng)可(kě)以分(fēn)成下列几类：
1、 居住用(yòng)途的房屋；
2、工业用(yòng)途的房屋；
3、 商(shāng)业用(yòng)途的房屋；
4、 文(wén)體(tǐ)娱乐设施；
5、政府和公用(yòng)设施；
6、多(duō)功能(néng)建筑（综合楼宇，又(yòu)叫城市综合體(tǐ)）。
相关条例
编辑
保证房地产开发的质量，途径很(hěn)多(duō)，但认真贯彻ISO9000标准，推行质量认证，的确是一条必由之路。房地产开发企业在ISO9000贯标中必须紧抓以下五个环节。
一、在立项过程中，要服从城市的整體(tǐ)规划和區(qū)域规划，充分(fēn)尊重规划部门的意见，对标书和合同要严格评审。
二、认真做好每一个项目的策划工作，从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工，直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划，做到运筹帷幄，决胜千里；要按照策划的结果，编制质量计划，用(yòng)以指导项目开发建设的实施，确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理(lǐ)。
三、严格按ISO9000对采購(gòu)的要求和國(guó)家《建设工程质量管理(lǐ)条例》的规定，做好规划设计、施工、供货等几个方面的分(fēn)承包方的评价和选择。
1、委托规划设计时，在审查资质的基础上，一般项目可(kě)采用(yòng)议标的方法，重大项目可(kě)采用(yòng)招标，甚或國(guó)际招标。设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单體(tǐ)建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并體(tǐ)现出设计大师们高超的建筑艺术，美化城市，给市民(mín)提供一个舒适、幽雅的生活空间。开发企业不能(néng)只顾自身经济效益，不顾社会效益。
2、委托施工时，可(kě)采用(yòng)工程招标的方法。在审查资质的基础上，优先选用(yòng)通过ISO9000认证的施工企业。
3、要对供货企业进行评价和选择，以确保三大材、工程设备及其他(tā)物(wù)资的质量。
四、按ISO9001的要求，搞好施工过程的质量控制，保证工程质量。
开发企业在工程招标后，不能(néng)放任不管，而要严格监控。在做好施工前期准备后，应进行详细的技术交底。不管施工企业是否通过质量认证，都应该按ISO9000标准来要求他(tā)们。
1、不能(néng)将主體(tǐ)结构进行分(fēn)包以及其他(tā)违法分(fēn)包；
2、对每一个工程项目都必须编制质量计划，明确对施工过程控制的要求；
3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书，严格按规程操作；
4、使用(yòng)合格的施工设备和检测器具，并保证施工安全；
5、对特殊过程必须严格控制，消除日后的事故隐患；
6、遵守法律、法规，不能(néng)给周边环境造成污染等等。
五、按照ISO9001的要求，对建材质量和工程质量进行严格控制。
1、对于该委托监理(lǐ)的工程，开发企业一定要对监理(lǐ)企业进行资质审查、评价选择，再委托监理(lǐ)；
2、在进货检验中，不允许紧急放行（来不及检验而先投入使用(yòng)），最起码是钢材和水泥禁止紧急放行；
3、在过程检验中，不允许例外转序（来不及检验而进行下道工序施工）或必须经过严格审批 ；
4、对分(fēn)项、分(fēn)部工程未取得合格的检验结果时，不得进行最终检验（竣工验收）。
当然，房地产开发企业在贯标中还有(yǒu)很(hěn)多(duō)重要工作要做，本文(wén)不拟一一叙述。
对于房地产开发企业来说，除了贯彻ISO9001以外，还要贯彻执行ISO14001（环境管理(lǐ)國(guó)际标准）和OHSAS18001（职业安全卫生國(guó)际标准），这样才能(néng)使住房或者工作场所具有(yǒu)适用(yòng)性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能(néng)；才能(néng)使城市的立體(tǐ)环境（水、土壤、大气等）得到控制和改善，才能(néng)使人与自然和谐；也只有(yǒu)这样，才能(néng)赢得现代城市居民(mín)青睐，拓宽销路，為(wèi)房地产开发企业带来效益，促进该领域的发展。
相关法规
1、中华人民(mín)共和國(guó)建筑法
2、中华人民(mín)共和國(guó)城市房地产管理(lǐ)法
3、物(wù)业管理(lǐ)条例
4、房屋登记办法
5、商(shāng)品房销售管理(lǐ)办法
6、土地登记办法
7、招标拍卖挂牌出让國(guó)有(yǒu)建设用(yòng)地使用(yòng)权规定（2007修订）
8、國(guó)土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知
9、最高人民(mín)法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知
10、最高人民(mín)法院民(mín)二庭庭長(cháng)宋晓明在“物(wù)权法担保物(wù)权國(guó)际研讨会”上的讲话——物(wù)权法担保物(wù)权编实施中的几个重要问题
11、國(guó)有(yǒu)土地上房屋征收与补偿条例
12、城市房地产开发经营管理(lǐ)条例
13、城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法
14、城市房地产抵押管理(lǐ)办法
15、商(shāng)品房销售明码标价规定
16、最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)涉及國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权合同纠纷案件适用(yòng)法律问题的解释
17、最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房买卖合同司法解释
18、最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)城镇房屋租赁合同纠纷案件具體(tǐ)应用(yòng)法律若干问题的解释
19、最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)物(wù)业服務(wù)纠纷案件的司法解释
20、最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)建筑物(wù)區(qū)分(fēn)所有(yǒu)权纠纷案件具體(tǐ)应用(yòng)法律若干问题的解释
交易模式
地产交易形式
（1）一级市场。这是由國(guó)家垄断经营的市场，它涉及集體(tǐ)土地所有(yǒu)权的变更和國(guó)有(yǒu)土地所有(yǒu)权的实现。经营业務(wù)包括：征用(yòng)土地，办理(lǐ)产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用(yòng)权；出租土地，定期收取地租等。
（2）二级市场。这是由具有(yǒu)法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。
外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商(shāng)直接投资、借用(yòng)外债、境外机构和个人以自購(gòu)和包销方式买入商(shāng)品房等方式。
房产交易形式
（1）房产买卖。其中包括國(guó)有(yǒu)房产的买卖、集體(tǐ)房产的买卖和私有(yǒu)房产的买卖。
（2）房屋租赁。
（3）房产互换。
（4）房产抵押。
楼市信息
房产动态
房地产业搭上“振兴规划”末班車(chē)的消息刺激地产股全線(xiàn)上涨，不过收市后有(yǒu)报道称房地产纳入振兴规划愿望可(kě)能(néng)落空。但据各机构跟踪的数据显示，各大城市楼市成交量普遍上升，这无疑為(wèi)房地产股的上涨增添了底气。
消息称，房地产可(kě)能(néng)搭上振兴规划末班車(chē)，其中最引人注目的是将取消“第二套房”的限制政策。这个政策曾被称為(wèi)“压垮房价的最后一根稻草(cǎo)”。
如果这个政策取消，对于释放改善型住房需求将会有(yǒu)较大助推作用(yòng)。有(yǒu)业内人士表示，在國(guó)家大力刺激内需下，第二套房政策取消应该是水到渠成的事，不过应该不会助涨房价，房价的涨跌最终还是决定于经济基本面。昨天收市后，有(yǒu)报道又(yòu)称，政府“可(kě)能(néng)不会将房地产业纳入这次产业振兴规划之中，原因是该行业的特殊性和敏感性”。
不过楼市的回暖无疑利好地产股。机构披露的上周房地产周报表明，除昆明和成都外，各主要城市成交环比上涨。其中，北京一手住宅成交量维持前周的升幅，保障性住房成交上涨趋势放缓；天津一手住宅成交增長(cháng)26.74%；青岛成交量环比增長(cháng)151.41%；上海住宅成交环比上升25.54%，南京商(shāng)品住宅周成交环比上涨47.54%；杭州商(shāng)品房预售环比上涨74.99%，深圳一手房成交环比上升32.65%；广州住宅成交环比上升34.86%；东莞住宅成交环比上涨19.01%。
另外，武汉、長(cháng)沙、西安、郑州、合肥、福州、厦门、温州、海口、長(cháng)春环比也继续维持高幅度的增長(cháng)趋势。天津、厦门和南京三地，周成交量还创下2008年以来新(xīn)高。
华泰证券认為(wèi)，经过年初至今的上涨，地产股估值水平迅速上升，重点上市公司动态估值水平已经走出低点，回到或接近15-20倍PE的历史中等水平。
本行业仍处于有(yǒu)利政策环境中，成交有(yǒu)望进一步回暖，并且重点公司销售业绩出色，2009年实现市场份额上升也比较可(kě)能(néng)，因此维持行业“增持”评级。有(yǒu)专家指出，上周房地产成為(wèi)资金撤出最多(duō)的行业，表明市场对这个行业的看法仍有(yǒu)分(fēn)歧，而成交量和房价是否能(néng)够继续提升将是后市地产股走势重要的判断标准。
产权登记
房地产权属登记是指國(guó)家管理(lǐ)机关对房地产的权属状况进行持续的记录，并颁发权利证书的法律制度。由于房地产具有(yǒu)不可(kě)移动性的特征，所以房地产的流通仅仅表现為(wèi)权利主體(tǐ)的变更和相关权利的设定、变更。而权利必须由法律以一定方式进行确认和公示，由此各个國(guó)家对房地产的有(yǒu)效管理(lǐ)几乎都通过房地产权属登记来进行，以保障交易安全、促进房地产市场有(yǒu)序发展。
房产广告
2016年2月1日，由國(guó)家工商(shāng)总局公布的《房地产广告发布规定》正式实施。
工商(shāng)总局明确规定,在未经依法取得國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权的土地上开发建设的;在未经國(guó)家征用(yòng)的集體(tǐ)所有(yǒu)的土地上建设的;预售房地产,但未取得该项目预售许可(kě)证的;权属有(yǒu)争议的;违反國(guó)家有(yǒu)关规定建设的;不符合工程质量标准,经验收不合格的等情况的房地产,不得发布广告。
对于发布房地产项目预售、出售广告,应当具有(yǒu)地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可(kě)证证明;出租、项目转让广告,应当具有(yǒu)相应的产权证明;对于中介机构发布所代理(lǐ)的房地产项目广告,该规定要求应当提供业主委托证明,以及确认广告内容真实性的其他(tā)证明文(wén)件。
此外,新(xīn)规还明确要求,房地产广告必须真实、合法、科(kē)學(xué)、准确,不得欺骗、误导消费者。房地产广告中有(yǒu)“买房可(kě)上名校”、“保证高投资回报率”等诱导性语言,或有(yǒu)“為(wèi)入住者办理(lǐ)户口、升學(xué)”等事项,以及承诺“10分(fēn)钟到火車(chē)站”、“3分(fēn)钟到达地铁口”等表述都将被视為(wèi)违规。[2]
各國(guó)税种
发达國(guó)家在交易环节征收的税种往往较少，且税率也较中國(guó)低，这样有(yǒu)利于增加房地产的交易和流动。
发达國(guó)家交易环节征税情况
國(guó)家 税种设臵 课税对象和范围 计税依据 税率
美國(guó) 房地产交易税 卖方 房地产交易价格 地方税，0.01%（科(kē)罗拉多(duō)州）～
2%（特拉华州）的比例税率
英國(guó) 印花(huā)税 房屋和土地的转让或租赁书据；买方 转让或租赁金额 0～4%的四级超额累进税率
加拿(ná)大 房地产转让税 房地产总价值 — 地方政府自行确定，一般是0.5%～2%的
累进税率，阿尔伯塔省、萨斯喀彻温省不征
 商(shāng)品和服務(wù)税（GST） 新(xīn)建房屋；新(xīn)斯科(kē)舍省对农村不征税；买方 購(gòu)买价格 6%
法國(guó) 登记税及附加税 — 市场价值 4.99%～5.09%综合比例税率
德國(guó) 房地产交易税 买方 买卖时所支付的購(gòu)买价格 3.5%
需求
编辑
从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主體(tǐ)和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意購(gòu)买而且能(néng)够購(gòu)买的房地产商(shāng)品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有(yǒu)支付能(néng)力的需求，即有(yǒu)效需求。 从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地區(qū)内房地产需求总量，包括实物(wù)总量和价值总量。
不管房地产巨头承认与否，房地产是个暴利行业是不争的事实。那么，房地产的暴利来自于哪里呢(ne)？筆(bǐ)者从房地产巨头的“高谈阔论”中悟出了其获暴利的两条渠道和两大手段。
所谓两条渠道。
其一炒地皮，住房不能(néng)建在空中，必须要土地，而土地是有(yǒu)限资源，因此，谁拿(ná)到了有(yǒu)限的土地资源，就意味着谁掌控了房地产开发的主动权，更重要的是，土地资源的有(yǒu)限性又(yòu)注定了它的巨大升值空间。筆(bǐ)者认為(wèi)，这大概是上个月“地王”纪录频繁诞生的一个重要原因的目的：炒地皮，等待升值，从中赚取暴利。
中國(guó)城乡建设经济研究所所長(cháng)陈淮认為(wèi)，开发商(shāng)的暴利关键不在于成本，“暴利”的一个重要来源是土地升值。他(tā)算了一筆(bǐ)账，假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价購(gòu)入的，到销售时，楼面价可(kě)能(néng)涨到了5000元，每平方米净增3000元利润。算出的这筆(bǐ)账很(hěn)直观，既解释了开发商(shāng)為(wèi)何疯狂炒地的原因，也道明了房地产暴利的其一个渠道。
其二炒房价，房价高，则利润高，房价低，则利润低，立竿见影，吹糠见米，因此，炒房价从来就是开发商(shāng)绝不放过的赚取暴利的“暴力”争夺。為(wèi)了高房价，他(tā)们无所不用(yòng)其极。
新(xīn)开发的待售楼盘，一夜之间全部挂上刺眼的“長(cháng)明灯”，给潜在的購(gòu)房者心里造成紧迫感，从而激发他(tā)们的購(gòu)房欲望；开发商(shāng)自导自演，雇请人连夜排队購(gòu)房，造成房源紧张的虚假形势迷惑人；抛弃道德、良知和社会责任，赤膊上阵，鼓吹“离婚、同居、包二奶买房也是拉动内需”、“購(gòu)房即爱國(guó)、救國(guó)”、“经适房扰乱了房地产秩序”，等等，不一而足，大肆炒作，百般為(wèi)高房价鼓与呼，从而赚取暴利。
所谓两大手段，其一，空手套白狼。从每年的胡闰财富榜来看，近些年来，房地产行业产生的暴发户是最多(duō)的。筆(bǐ)者认為(wèi)，房地产行业内之所以多(duō)产暴发户，其一个很(hěn)重要的原因是，从房地产行业可(kě)以通过“空手套白狼”的手段“白手起家”。
一些胆大的开发商(shāng)从银行贷一大筆(bǐ)款子，再从政府拿(ná)地，转手出去就能(néng)大赚一筆(bǐ)，或直接开发住房，则赚得更多(duō)。还有(yǒu)的人借老百姓保命钱——社会基金等拿(ná)地和开发房地产，用(yòng)公共资金赚取暴利，把公共资金置于房地产的开发风浪中。
伴随随着房地产的兴起，与房地产开发有(yǒu)关的贪官也纷纷中箭落马。前不久，行贿的房地产商(shāng)引爆湖(hú)北麻城政坛地震，牵连出一系列贪腐官员，包括麻城市委书记邓新(xīn)生、副市長(cháng)徐圣贤，市建设局局長(cháng)夏桂松、副局長(cháng)熊文(wén)俭，市房产局书记陶兴文(wén)等。房地产商(shāng)為(wèi)何要行贿地方官员？因為(wèi)少许行贿花(huā)费能(néng)帮助他(tā)们从地方政府的“政策倾斜”中赚取暴利。
比如让官员帮忙低价拿(ná)地，或通过改变土地性质拿(ná)低价地；其次是免交城市建设配套费；再次是缓征土地出让金等等；官员大筆(bǐ)一挥，就能(néng)赚个盆满钵盈，房地产哪有(yǒu)不乐意“出血”的？苏州市原副市長(cháng)姜人杰為(wèi)何能(néng)炼成亿万贪官？就是因為(wèi)开发商(shāng)利用(yòng)姜手中的权力钻政策空子低价拿(ná)地，转手净赚一点九亿元！姜则一次受贿8250万元！
近些年，房地产开发商(shāng)及其“砖家”為(wèi)何如此牛？房价為(wèi)何如此疯狂的飙車(chē)？因為(wèi)他(tā)们认准了贪官始终会替其鸣锣开道。因此，无论是房地产的暴利渠道，还是暴利手段，根本原因是法制不健全，权力没有(yǒu)受到很(hěn)好的约束，腐败扰乱了房地产开发市场，所以，要想降房价，不把可(kě)怕的权力关进笼子里，无异于白日做梦。
土地增值税是指转让國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权、地上的建筑物(wù)及其附着物(wù)并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物(wù)收入和其他(tā)收入為(wèi)计税依据向國(guó)家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行為(wèi)。纳税人為(wèi)转让國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权及地上建筑物(wù)和其他(tā)附着物(wù)产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有(yǒu)偿转让國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权及地上建筑物(wù)和其他(tā)附着物(wù)产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用(yòng)等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。
作用(yòng)：
土地增值税的开征，具有(yǒu)极其重要的作用(yòng)：
有(yǒu)利于增强國(guó)家对房地产开发商(shāng)和房地产交易市场的调控；
有(yǒu)利于國(guó)家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行為(wèi)；
有(yǒu)利于增加國(guó)家财政收入為(wèi)经济建设积累资金。
房地产的发展趋势观察，房地产企业的经营方式将呈现更加规模化、专业化、多(duō)样化。根据产品的细分(fēn)市场、企业的自有(yǒu)资源、外部的政策环境等，各个企业会选择自己合适的经营方式。
一、从區(qū)域布局上来看，一線(xiàn)品牌房企加速进军二级城市。随着交通枢纽、产业规划的全新(xīn)布局，中國(guó)二级城市将迎来新(xīn)一轮发展计划，在这样的背景下，二级城市消费力将得到提升。
二、从品牌规模来看：过去十年，万科(kē)、保利等房地产企业把握住了市场机遇实现了高速发展，企业规模迅速扩大，成為(wèi)行业巨头。随着调控政策的继续和行业增速的放缓以及土地成本的飙高，这些大型企业的领先优势会更加明显，市场份额逐步上升，一些中小(xiǎo)规模的企业受到政策和市场的冲击影响会较大，会逐渐边缘化。
三、从开发模式上来看：现在中國(guó)房企发展的****瓶颈依然是金融，资金链成為(wèi)房企开发项目的****风险所在。过去十年房企的开发模式以快速周转模式為(wèi)主，也就是买地、卖房、再买地、再卖房。短期来看，快速周转模式可(kě)以加快资金周转，有(yǒu)助于缓解资金链紧张状况，但一旦市场发生重大波动，反而会加剧资金链紧张状况。以万达為(wèi)代表的现金流滚资产模式，更為(wèi)稳妥，在持有(yǒu)资产的同时销售部分(fēn)增值能(néng)力较小(xiǎo)的物(wù)业，实现现金回笼支持下个项目启动。部分(fēn)物(wù)业出售，以作现金流為(wèi)主，部分(fēn)物(wù)业長(cháng)期持有(yǒu)，以作利润為(wèi)主。通过现金流
房产市场
房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作為(wèi)居民(mín)个人消费资料的住宅，也包括作為(wèi)生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分(fēn)，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分(fēn)。房产也是自然商(shāng)品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。
房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可(kě)带动建筑业、建材工业等诸多(duō)产业发展。房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用(yòng)价值，可(kě)提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有(yǒu)效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能(néng)引导居民(mín)消费结构合理(lǐ)化，有(yǒu)利于改善居住条件，提高居民(mín)的居住水平。因此，房地产市场是房地产市场體(tǐ)系中最有(yǒu)代表性，也是最重要的部分(fēn)，处于主體(tǐ)地位。
中國(guó)市场
房地产企业1-5月销售的绝对量并不算很(hěn)低，大部分(fēn)重点房企销售数据同比仍有(yǒu)增加即可(kě)说明这一点，但放在2014年全年目标看，完成比例却很(hěn)低，可(kě)见开发商(shāng)年初过于乐观地预估了2014年的整體(tǐ)市场。
截至昨日，共有(yǒu)万科(kē)、恒大、绿地、碧桂园、保利等13家A股及H股上市房企公布5月销售业绩。由于加大促销力度，以及地方救市政策效果渐显，重点房企5月销售有(yǒu)所起色，但1-5月整體(tǐ)销售目标完成率普遍下滑。预计下半年房企出货和去化压力将陡增，随行就市、加快去化的销售策略将成為(wèi)房企应对市场的主流。
　　5月业绩大多(duō)止跌回升
业绩数据显示，13家重点房企5月销售普遍止跌回升。从销售金额同比情况来看，只有(yǒu)世茂和富力出现下滑，降幅分(fēn)别為(wèi)14%和5%，其他(tā)房企都有(yǒu)不同程度的上涨，但分(fēn)化明显。其中，万科(kē)同比增3%，增幅与上月持平；绿地同比增37%，增幅较上月扩大17个百分(fēn)点；保利地产同比增幅由负转正，由上月的-12%上升到5月的10%；恒大地产和融创中國(guó)同比分(fēn)别增加28%和23%，但增幅较上月有(yǒu)所收窄。
从销售金额环比情况看，13家重点房企环比金额涨跌各半。其中，恒大、首创、富力、世茂、旭辉等环比有(yǒu)所下滑，降幅分(fēn)别為(wèi)9%、28%、27%、3%和6%；其他(tā)房企则出现不同程度的上涨，保利、绿地、万科(kē)分(fēn)别上升47%、25%和14%，而其4月的环比降幅分(fēn)别為(wèi)31%、20%和11%。
5月重点房企业绩回升企稳，究其原因，主要是由于房企随行就市加大了促销力度，这方面龙头房企表现特别明显。其中，万科(kē)方面，北京住总万科(kē)橙3月降价后，项目持续热销，5月销售427套，成交7.33亿元；绿地集团5月147亿元销售中，上海绿地中心二期贡献了近30%；保利地产则发挥多(duō)盘联动营销优势，加大节日促销和折扣营销力度，以佛山(shān)的保利紫山(shān)花(huā)园和保利公馆两个项目為(wèi)例，5月分(fēn)别销售4.0亿元和2.7亿元，环比分(fēn)别上升54.7倍和81%，促销效果显著。此外，地方救市力度加大，特别是首套银行信贷有(yǒu)所放松，也推动房企销售出现回升。
全年目标完成率惨淡
虽然5月销售情况略有(yǒu)好转，但由于前5月总體(tǐ)市场萎靡、销售不畅，重点房企2014年销售目标的完成情况截至目前并不尽如人意。从1-5月累计目标完成率看，13家企业中恒大完成比例最高，达51%；其次是万科(kē)，完成41%；其后的碧桂园、旭辉、保利、富力、世茂、融创完成度均在30%-40%之间；绿地、中國(guó)奥园、金地分(fēn)别為(wèi)25%、23%和21%；首创置业只有(yǒu)18%；而花(huā)样年更是完成率只有(yǒu)10%，均低于40%的时间进度線(xiàn)。
一般来说，受春节因素的影响，上半年房企完成度都会较慢，但2014年与2013年同期相比，大部分(fēn)房企的业绩完成度也出现不同程度的下滑。像世茂、保利，降幅分(fēn)别高达16个百分(fēn)点和11个百分(fēn)点；绿地、富力也下滑了6个百分(fēn)点；首创置业下降了4个百分(fēn)点；中國(guó)奥园和融创基本与2013年持平。
有(yǒu)分(fēn)析人士认為(wèi)，从房企销售数据上看，开发商(shāng)年初制定目标时似乎出现了行业判断集體(tǐ)失误的现象。
由于目标完成率普遍下降，下半年房企将面临推案和去化的双向压力。一方面，由于业绩完成度低，房企需要加大推案量以加快销售，确保能(néng)完成全年目标；另一方面，如果行业持续不景气，房企加大推量也会增加积货风险。可(kě)以明确的是，万科(kē)、绿地、保利等龙头房企随行就市、加快去化的销售策略将成為(wèi)下半年房企应对市场的主流。
市场泡沫
上世纪80年代至九十年代中后期，中國(guó)大陆的房地产市场已经跟不上快速前进的经济步伐。1999年中央政府开始在全國(guó)范围内停止福利分(fēn)房制度，开始推行住房分(fēn)配货币化制度，这种制度自1986年开始在烟台进行试点，以提租发券、空转起步為(wèi)特征。不久，唐山(shān)、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列。
然而由于八十年代末期的高强度通货膨胀（1988年通货膨胀率已达到18.5%），宏观经济全面调整导致银根紧缩，大量房地产企业失去了资金来源，产生了中國(guó)改革开放以来的第一个烂尾楼高潮。在这种情况下，住房分(fēn)配改革与房地产市场的发展的必然是以沉寂告终。
上世纪90年代1992年邓小(xiǎo)平南巡讲话以后國(guó)家对土地批租的审批权进行适当下放，南方的房地产开发出现了一整年的高速发展。但是这样的疯狂建筑高潮却导致了上游原材料的上涨，这种上涨也造成了新(xīn)的高强度通货膨胀，并造就了第二个烂尾楼高潮。如海南省，广西北海等的烂尾楼大多(duō)出现在这一时期。
1994年，《國(guó)務(wù)院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，住房公积金制度开始全面建立。之前这一来自新(xīn)加坡的房地产分(fēn)配制度只在上海进行试点。
到了1998年中央政府决定开始停止住房实物(wù)分(fēn)配而改為(wèi)货币化分(fēn)配。停止福利分(fēn)房后，新(xīn)建住房原则上只售不租，同时全面推行住房公积金制度。当年中國(guó)建设银行发出了中國(guó)的第一份个人住房抵押贷款。
2000年以来进入本世纪，中國(guó)大陆房地产市场改革在新(xīn)的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温。2001年房地产投资6245亿元，占全社会总投资36898亿元的16.9%，到2004年房地产投资升高到14480.75亿元，占社会总投资58620.28亿元的24.7%（2005年上半年房地产业投资6193亿元，总投资32895亿元，占比18。8%)。与此同时，政府也出台多(duō)项优惠政策，以期望房地产业成為(wèi)新(xīn)兴的支柱产业。使用(yòng)的方法包括，退还个人所得税，降低交易契税，放宽银行贷款条件，加大房地产业扶持力度等等。在这种背景下，房价开始迅速窜升。这波房价波动中最為(wèi)明显的例子就是中國(guó)****的城市上海。
2000年的上海的房屋每平方米均价為(wèi)3326元，到2004年时均价已上升至6385元，涨幅达到92%。2001年，上海只有(yǒu)4%的住宅售价超过8000元/平方米，2003年这一数字达到16%。到2005年第一季度，有(yǒu)40%的住宅成交价格超过8000元/平方米, 而市中心的房价更大多(duō)已经突破16000元每平方。
而中國(guó)大陆其他(tā)城市的房价也几乎以同样的增速不断向上：杭州的房价早于上海开始其向上突进的趋势，但也比上海更早遭遇到市场的反击；北京的房价涨幅也相当惊人，其中國(guó)大陆最高房价城市的地位至2003年初才被上海超出。房价的涨幅不但集中于中心城市，同时也蔓延到了一些二级城市。
國(guó)家研究机构的學(xué)者和大多(duō)数经济學(xué)者都认為(wèi)此次中國(guó)大陆房地产泡沫堪比1991年以前的日本房地产于1997年之前的香港房地产。但是少数學(xué)者和大多(duō)数的房地产商(shāng)人则坚持认為(wèi)中國(guó)大陆房地产市场是不存在泡沫的，这只是長(cháng)期计划體(tǐ)制以后的正常的上涨。但是在2003年6月中國(guó)人民(mín)银行发布了所谓121号文(wén)件以加强房地产投资管理(lǐ)牵制过猛的房地产升势。但是一个月以后，國(guó)務(wù)院发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文(wén)件的效力。房价在政府的自相矛盾中继续前进，直到2005年年初达到顶峰。
2005年以来中央政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价平息民(mín)众不满情绪的目的。特别是七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。该意见规定，“对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查”，“对持有(yǒu)不足2年的房地产转手交易时以交易全额征收营业税”，“加强经济适用(yòng)房建设”等等。此政策对中國(guó)大陆房地产泡沫的冲击非常明显，大量消费者持币待購(gòu)，对市场有(yǒu)很(hěn)强的下降期望。截至条目编制时，上海的房价已经回稳，上涨趋势不再明显，成交亦开始萎缩。
市场问题
1.房地产资金来源结构单一，开发商(shāng)自有(yǒu)资金比重低，房地产市场资金依赖度比较高。
2.圈地的可(kě)能(néng)性依然存在。
3.房价增長(cháng)快，对民(mín)众的心理(lǐ)预期比较大，住房比重偏小(xiǎo)，结构性矛盾依然突出。
4.住房社会保障的配套政策不健全，可(kě)操作性较差，门槛高、受益面窄。
5.房地产企业数量多(duō)、负债率高。
6.二手房房源没有(yǒu)释放，供给不足，市场需要规范。
7.房地产中介诚信缺失。
8.拆迁安置补偿不合理(lǐ)，城市房屋拆迁纠纷不断。
9.观念有(yǒu)待于改变，发达地區(qū)租价比例為(wèi)40%，法國(guó)為(wèi)37%，英國(guó)為(wèi)34%，新(xīn)加坡為(wèi)30%，美國(guó)28%，这种状况有(yǒu)利于人口的流动，对此适度的投资性購(gòu)房具有(yǒu)积极的意义。
所有(yǒu)这些问题的核心之一在于地方政府的“土地财政”，即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入。开发商(shāng)赚取高额的利润而政府收取开发商(shāng)高额的出让金。高地价，高利润（有(yǒu)传言说有(yǒu)普遍的贪污腐败成本）就有(yǒu)了超出当地平均居民(mín)家庭年收入10倍20倍的房价。在这一利益链条的捆绑下中國(guó)大陆的高房价将延续。
房地产动态
國(guó)家三令五申，不会改变房价调控主基调，但排队看房的人似乎越来越多(duō)，成交量也在逐渐攀升，不仅是消费者、连一些开发商(shāng)都开始对楼市预期发生变化。在这种背景下， 6月份中國(guó)非制造业商(shāng)務(wù)活动指数昨天出炉，达到56.7%，其中，房地产业商(shāng)務(wù)活动指数尤為(wèi)引人关注，因為(wèi)它创出了2010年12月以来的新(xīn)高。
2012年6月以来中國(guó)经济趋稳迹象明显 一段时间以来，各种经济数据都不太乐观，但6月官方非制造业商(shāng)務(wù)活动指数却走出一枝独秀的姿态，不仅仍然处于扩张區(qū)间，甚至还比上个月回升了1.5个百分(fēn)点，而其中新(xīn)订单指数达到53.7%，创整年以来新(xīn)高，中國(guó)物(wù)流与采購(gòu)联合会副会長(cháng)蔡进分(fēn)析，这表明非制造业经济保持稳健增長(cháng)势头：
结合制造业PMI数据来看，6月以来，中國(guó)经济趋稳的迹象较為(wèi)明显。从非制造业的行业来看，有(yǒu)这样几个还是较為(wèi)突出——一个是房地产商(shāng)務(wù)活动指数，另外一个是電(diàn)信业和物(wù)流业，和生产性服務(wù)业密切相关的商(shāng)務(wù)活动指数明显回升。
房地产业商(shāng)務(wù)活动指数创19个月新(xīn)高
值得关注的是，房地产业商(shāng)務(wù)活动指数达到58.2%，创19个月以来新(xīn)高，同时房地产业的新(xīn)订单指数结束近一年半的下降趋势，回升至55.7%。
反映出房地产领域经过大半年需求的积蓄，一些刚性需求有(yǒu)所释放。
根据官方数据计算粗略估计，政府和银行2012年从房地产获得收入47917亿元，占全年房地产业销售额6 .4万亿元的75%.虽然这种简单相加的计算方法在业内人士中引起不同观点，但政府从房地产行业中拿(ná)走的土地出让金和税费比例偏高已经成為(wèi)不争的事实。
美國(guó)房市
房市现状
根据美國(guó)网上房地产公司的数据，美國(guó)房价出现了微弱地上扬，这是自2007年以来的首次上升。美國(guó)各大主流网站根据此报告认為(wèi)全國(guó)房价已“探底”。虽然此次的增長(cháng)仅有(yǒu)0.2%，但在经历了長(cháng)达5年的持续下跌的情况，这样微软的增長(cháng)也足够说明了下跌趋势已在改变了。
Zillow调查的167个市场几乎都出现了价格增長(cháng)。
Zillow的高级经济专家Stan Humphries称：“过去四个月以来，房价和预计数据都呈现增長(cháng)趋势，看来美國(guó)的房价已经探底了。 虽然就业市场恢复没有(yǒu)预期快，但房市回暖正在成形。这说明，房市拥有(yǒu)自我修复能(néng)力。”
Zillow的报告对比了在同一地區(qū)出售的住宅价格， 显示以季度為(wèi)单位的增長(cháng)更强劲——达2.1%， 这是自2005年以来****的增長(cháng)。 房价增幅****的市场正是在房地产崩溃时期降幅****的市场。譬如，凤凰城的房价一年的增長(cháng)為(wèi)12%。
其他(tā)专家则认為(wèi)，美國(guó)房价全國(guó)范围内的总體(tǐ)上升是由某些市场的价格泡沫造成的。
“强大的需求，尤其是在加利福尼亚、亚利桑那和内华达州的房价短期内增幅相当快。 由于这些州许多(duō)房屋买卖都是现金交易， 美國(guó)现存的估价系统使得他(tā)们比其他(tā)州的房价上涨更快，”Cambell Surveys的研究主管、Housing Pulse分(fēn)析师 Thomas Popik说道：“但是这种趋势增加了这些热门房产市场出现房价泡沫的可(kě)能(néng)性。”
随着房产抵押债主转向購(gòu)买那些法拍房（foreclosure）的替代品，比如亏本销售房(short sale)，法拍房的供应量已经稳步下降。 投资者们希望充分(fēn)利用(yòng)热门的租赁市场，因此必须分(fēn)散到其他(tā)市场中去寻找更有(yǒu)利的交易。
投资公司Landsmith的CEO说： “我们进入凤凰城市场的速度太快了， 这些市场将会被炒热，我们转而看好东部市场，如密歇根州和佛罗里达州。”
Zillow指数在那些先前低迷的市场增幅****，比如迈阿密、奥兰多(duō)和大部分(fēn)加利福尼亚州地區(qū)，其他(tā)那些并未陷入低迷的市场的指数却还在下降，如圣路易斯州（一年下降4%）、芝加哥(gē)（一年下降5.8%）和费城（一年下降3.5%）。
房地产数据分(fēn)析公司Radar Logic的CEO Michael Feder说：“那些通过分(fēn)析现有(yǒu)结果而认為(wèi)房价触底的人错的离谱。不仅不能(néng)根据现在即时的迹象妄下结论，普遍的的房产现状更是不容乐观。房地产仍然是个短板。”
Radar Logic也注意到了房价上涨，但是认為(wèi)只是冬天温和的天气暂时增加了購(gòu)房需求。这就意味着下半年的房价将会回落。就算没有(yǒu)天气的假说，他(tā)们也看到许多(duō)其他(tā)麻烦。
Radar Logic的报告指出：“在供应一方，高价会吸引金融机构出售更多(duō)法拍房，使得那些先前由于负资产无法出售住宅的家庭能(néng)够进入房产交易的市场。于是，可(kě)售房产的供应就会增加，从而将房价压低。而在需求一方，上升的房价可(kě)能(néng)会降低投资量。”
今天，美國(guó)的房地产市场大部分(fēn)是由投资者驱动的，比例是1/4 到1/3。因為(wèi)全國(guó)的房价是基于二手房有(yǒu)限供应的基础上，这供应又(yòu)依赖于國(guó)家的大银行，这些都使得全國(guó)的房价上涨比以往更加不稳定。一手房的購(gòu)买者理(lǐ)应占市场的40%，但是却只占了1/3。而成千上万可(kě)能(néng)搬家的購(gòu)买者因為(wèi)负资产或准负资产被困住宅中。
房产投资
全世界最聪明投资者，包括巴菲特一直关注房价，他(tā)们预期美國(guó)住宅市场将出现持续复苏。其他(tā)类型的房地产投资──包括拥有(yǒu)大型購(gòu)物(wù)中心、公寓大楼，酒店(diàn)，和医院产权的房地产投资信托基金(REITs)──也成為(wèi)表现最好的投资品种。
对普通投资者而言，这一轮的反弹為(wèi)其提供了一个机会，需要重新(xīn)思考投资组合中应该有(yǒu)多(duō)少比重放在房地产投资品种上──抓住一个他(tā)们曾完全放弃的板块重获新(xīn)生的契机，及时参与进去。
达夫菲尔普斯投资管理(lǐ)公司（Duff & Phelps Investment Management）的投资经理(lǐ)弗兰克•海格迪（Frank Haggerty）说，“经过近期我们看到的回暖后，人们很(hěn)自然地会问，‘我是不是已经错过了跟进的机会，还是将来会有(yǒu)更大的复苏空间？’在我们看来，未来的空间还很(hěn)大。”海格迪联合管理(lǐ)一个13亿美元的共同基金，投资于商(shāng)业地产公司。
持这种乐观态度的人很(hěn)普遍。美國(guó)独栋住宅的价格正在稳步回升，哈佛大學(xué)住房研究联合中心6月份的一份报告显示，2012年3月份独栋住宅的新(xīn)增库存处于49年以来的最低水平。住房研究联合中心的董事总经理(lǐ)艾瑞克•贝尔斯基（Eric Belsky）说，低库存的好处在于：只要花(huā)不到六个月就能(néng)把现有(yǒu)库存全部卖光，而六个月的库存是衡量市场强劲还是疲软的传统意义上的分(fēn)水岭。
当然，美國(guó)房价在此次经济衰退期间曾出现过的一些短期的复苏迹象。2009年中，标普-凯斯希勒20城市房价指数曾出现过為(wèi)期一年的上涨，但随后又(yòu)再度下跌。21世纪之初美國(guó)股市大跌以及房地产泡沫破裂的耶鲁大學(xué)教授罗伯特•希勒（Robert Shiller）说，还不能(néng)肯定美國(guó)的房价是否已经触底。
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國(guó)家统计局发布的数据显示，全國(guó)房地产开发投资同比增長(cháng)34%，但增幅比1-2月下降1.1个百分(fēn)点。由此可(kě)见开发商(shāng)对后市谨慎，已经开始减少房地产投资规模。此外，开放商(shāng)自筹资金的比重持续上升，截至一季度已达36.98%，这表明信贷环境依然不乐观。
房地产投资增速下降
数据显示，1-3月，全國(guó)房地产开发投资8846亿元，同比增長(cháng)34.1%，比1-2月份降低1.1个百分(fēn)点，比同期降低1个百分(fēn)点。预计，接下来数月，开发商(shāng)的投资热情将会继续逐步降温。國(guó)家统计局新(xīn)闻发言人盛来运指出，从一季度的情况来看，房地产调控的效果在继续显现，一是房地产的投资性需求得到了明显遏制，二是部分(fēn)城市房地产价格过快上涨的势头得到了遏制，监测的70个大中城市房价数据显示，2月份这些城市中有(yǒu)7个城市的房地产价格数据环比是下降的，有(yǒu)35个城市的房价涨幅是回落的。
在投资规模下降的同时，3月份，全國(guó)房地产开发景气指数為(wèi)102.98，比同期回落2.91个百分(fēn)点。在严厉的调控之下，國(guó)房景气指标依然没有(yǒu)走出下行通道，预期下半年会触底，谷值将高于上一轮的谷值，才很(hěn)有(yǒu)可(kě)能(néng)会步入上升通道。
商(shāng)品房销售面积回升
1-3月，全國(guó)房地产开发企业房屋新(xīn)开工面积2.08亿平方米，同比增長(cháng)23.4%，增幅较1-2月份下降4.5个百分(fēn)点，较去年同期下降37.4个百分(fēn)点。从月度情况来看，3月份全國(guó)房屋新(xīn)开工面积為(wèi)2.08亿平方米，同比上涨19.3%，环比1-2月份上涨8.8%。预计未来几个月，主要受1000万套保障房推动，房屋新(xīn)开工面积将持续上涨；另外，开发企业購(gòu)置土地规模较大，也会增加新(xīn)开工量，当然受市场低迷的影响，也会出现部分(fēn)企业缓开工的现象。
3月份，全國(guó)商(shāng)品房销售面积9500万平方米，较1-2月份增長(cháng)16.7%，比同期增長(cháng)15.8%。预计二季度随着开发商(shāng)推盘量的增加、促销范围的扩大，成交量将有(yǒu)所增長(cháng)，三季度有(yǒu)可(kě)能(néng)会继续增長(cháng)。
房企资金状况仍然紧张
1-3月，房地产开发企业资金来源19268亿元，同比增長(cháng)18.6%，增幅比1-2月份提高2.3个百分(fēn)点，这是在同比增幅连续下降一年后的首次回升，但是增幅较去年同期仍大幅下降42.8个百分(fēn)点，依然明显低于近十年历史均值。
开发企业资金来源的构成方面，三个月以来國(guó)内贷款3837亿元，增長(cháng)4.4%；利用(yòng)外资144亿元，增長(cháng)45.2%；自筹资金7126亿元，增長(cháng)27.2%；其他(tā)资金8186亿元，增長(cháng)18.7%。在其他(tā)资金中，定金及预收款4825亿元，增長(cháng)28.7%；个人按揭贷款2076亿元，下降5.3%。
由此可(kě)见，外资正在快速进入中國(guó)的房地产开发业，最惨淡的属个人房贷业務(wù)，在商(shāng)业银行放贷指标较少的情况下，出现了负增長(cháng)。此外，企业，由1-2月份的34.37%上升為(wèi)36.98%。这说明，信贷环境继续紧缩，开发商(shāng)被迫更多(duō)的利用(yòng)自有(yǒu)资金。
房地产行业信任缺失
中國(guó)社会科(kē)學(xué)院今日发布的《社会心态蓝皮书》指出，2010年，对北京、上海、广州调查结果显示，三市市民(mín)总體(tǐ)社会信任属低度信任水平。其中，三地市民(mín)认為(wèi)广告、房地产行业信任缺失，食品、药品行业信任危机严重。居民(mín)对政府机构的信任程度最高，对商(shāng)业行业信任程度最低；上海和广州两市的社会信任状况略高于北京。
调查显示，虚假广告欺骗现象的严重程度得分(fēn)為(wèi)78.3分(fēn)，属于“非常严重”范围；房地产开发和中介、食品行业、药品行业的严重程度得分(fēn)分(fēn)别為(wèi)71.0分(fēn)、65.4分(fēn)、64.0分(fēn)，均属“严重”范围。
三城市中，上海的社会总信任得分(fēn)為(wèi)65.7分(fēn)，位居三城市之首；广州的社会信任得分(fēn)為(wèi)63.7分(fēn)，居第2位；北京在本次调查中社会信任程度最低，得分(fēn)為(wèi)59.3分(fēn)。
政府机构、公共媒體(tǐ)、公共事业单位或部门等有(yǒu)政府背景的行业/部门受信任程度较高，接近“中度信任”水平，商(shāng)业行业最低，属“基本不信任”范围。
人际关系越亲密信任程度越高。其中，对家庭成员“高度信任”，对亲戚朋友接近“高度信任”，而对陌生人和网友则“高度不信任”。
上海、北京市民(mín)对社会欺骗现象严重程度的判断高于广州。调查显示，上海和北京市民(mín)认為(wèi)社会欺骗行為(wèi)较多(duō)，两地严重程度得分(fēn)分(fēn)别為(wèi)67.5分(fēn)和60.8分(fēn)，属“严重”范围；广州市民(mín)认為(wèi)社会欺骗现象的严重程度相对较低，其得分(fēn)為(wèi)51.0分(fēn)。
房市焦点
由于一二線(xiàn)城市严厉的限購(gòu)和产能(néng)过剩，大量开发商(shāng)向三四線(xiàn)城市进军和转移，
房地产
但是在转移过程中却遭遇市场需求有(yǒu)限的桎梏，这也為(wèi)大家敲响了城镇化泡沫的警钟。而现今回归一二線(xiàn)城市，可(kě)能(néng)遇到相同的问题，就是土地的供应是有(yǒu)限的。在这种时候，这种回归会让竞争变得更加激烈，可(kě)能(néng)到最后会推动土地价格的上涨，开发的专 业度竞争也会更加激烈。
一線(xiàn)城市遭遇的严厉调控政策以及高企的地价、资本市场的导向，使得主流房企一度大规模布局二三四線(xiàn)城市，但在布局之后，很(hěn)多(duō)三四線(xiàn)城市带来的效益并不高， 而此时，通过一段时间以来的调控和市场需求的長(cháng)久压抑，一線(xiàn)城市重新(xīn)出现一些缺口和机会，土地市场也进入供应高峰，这成為(wèi)房企重新(xīn)回归一線(xiàn)城市的主要原 因。不过，从長(cháng)期来看，未来楼市的主战场还将是二三四線(xiàn)城市，随着新(xīn)型城镇化带来的机遇、人口大规模进入，这些城市发展潜力仍待挖掘，而企业也必须通过转 型与当地市场完全契合，才能(néng)实现真正的盈利。
房产活跃
中國(guó)大多(duō)数城市的房地产市场7月份均持续保持活跃。据國(guó)家统计局的数据，2013年7月份中國(guó)出现房价同比上涨的城市為(wèi)69个，同比上涨城市数量连续第三个月保持在69个。北京、广州、深圳、上海等一線(xiàn)城市继续领涨全國(guó)房价。
数据显示，7月份中國(guó)房屋销售面积同比增長(cháng)12.0%，增速比6月份上涨了0.4个百分(fēn)点；房屋销售额同比增長(cháng)13.7%，增速低于6月份；新(xīn)屋开工总面积同比增長(cháng)40.7%，则大大高于6月份同比10.9%的涨幅。
中國(guó)经济改革研究基金会國(guó)民(mín)经济研究所所長(cháng)樊纲日前在上海出席论坛时公开表示，房地产是中國(guó)经济的支柱产业之一，中國(guó)整體(tǐ)房地产市场的泡沫并不大，且泡沫刚出现政府就及时采取了调控措施，未来中國(guó)房地产市场将进入平稳增長(cháng)的阶段。
该报告称，在当前的经济复苏时期，料中國(guó)仍会确保其所采取的任何措施不会损害作為(wèi)经济增長(cháng)引擎的房地产市场。但2012年的紧缩措施仍将继续对房地产市场产生实质影响。
房地产拖累上半年财收“雪(xuě)上加霜”
数据显示，2014年1至6月，扣除营改增因素國(guó)内增值税增長(cháng)仅1.4%，6月份的数据更不乐观。6月國(guó)内增值税2924亿元，同比下降0.5%，扣除营改增转移收入后下降4.5%。习惯了增值税两位数增長(cháng)，扣除营改增因素下降4.5%的增值税很(hěn)难不引发关注。
如果说整體(tǐ)的经济形势已然难言乐观，那么2014年以来房地产市场的波动，价格、销量的回调，对我國(guó)财政收入来说无疑是“雪(xuě)上加霜”。
数据显示，1至6月，房地产营业税3041亿元，增長(cháng)6 .6%，其中一季度增長(cháng)10 .3%，而二季度仅增長(cháng)3.1%，比一季度大幅回落7.2个百分(fēn)点。[3]
销售面积下降6% 销售额下降6.7%
2014年7月16日　國(guó)家统计局发布数据显示，1—6月份房地产的销售面积下降6%，销售额下降6.7%，不同地區(qū)房地产的价格也出现了分(fēn)化，二三線(xiàn)城市房地产价格出现了往下调整的这样一种态势。
针对房地产市场出现的分(fēn)化调整态势，國(guó)家统计局新(xīn)闻发言人、國(guó)民(mín)经济综合统计司司長(cháng)盛来运认為(wèi)有(yǒu)两个原因：一是2013年同比基数比较高。2014年的1—6月份房地产销售面积為(wèi)4.8万亿平方米，2013年同期基数5.1万亿，而且2013年上半年增長(cháng)速度将近30%，在这样高基数的情况下出现回落也是很(hěn)正常的。二是市场自身的内生调整需要，上半年房地产市场出现回落也是一种向理(lǐ)性回归的正常反应。[4]
房地产暴利时代结束
临近年末，一線(xiàn)城市土地市场再度升温。然而，楼市持续调整的影响不断显现，如何消化庞大的库存依然是当前楼市面临的****问题。同时，与房地产行业密切相关的一些下游产业也日益感受到阵阵寒意。专家指出，長(cháng)期来看，楼市调整有(yǒu)助于结束房地产暴利时代。
中國(guó)社科(kē)院2015年发布的房地产绿皮书指出，2014年中國(guó)住房投资投机全面退潮，大中城市房价由全線(xiàn)上涨到普遍下跌，商(shāng)品住宅进入相对过剩，成交量萎缩，库存水平攀升，预计2015年住房市场将整體(tǐ)衰退。[5]
加强房地产中介管理(lǐ)
房地产中介行业是房地产业的重要组成部分(fēn)。近年来，房地产中介行业发展较快，在活跃市场、促进交易等方面发挥了重要作用(yòng)。但部分(fēn)中介机构和从业人员存在着经营行為(wèi)不规范、侵害群众合法权益、扰乱市场秩序等问题。
為(wèi)加强房地产中介管理(lǐ)，2016年7月29日，住房和城乡建设部等部门下发《关于加强房地产中介管理(lǐ)促进行业健康发展的意见》，旨在保护群众合法权益，促进行业健康发展。
建立全國(guó)房地产库存和交易监测平台
2016年9月6日，住建部发布《法治政府建设实施纲要(2015~2020年)》的实施方案指出，将完善房地产宏观调控，坚持分(fēn)类调控，因城施策，并建立全國(guó)房地产库存和交易监测平台。同时，推行权力清单、责任清单、负面清单制度。
实施方案表示，将根据房地产市场分(fēn)化的实际，完善宏观调控政策。并建立全國(guó)房地产库存和交易监测平台，实施住宅用(yòng)地分(fēn)类供应管理(lǐ)，完善和落实差别化税收、信贷政策。建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用(yòng)、监管机制，支持居民(mín)合理(lǐ)住房消费。
方案还表示，加大对建筑、房地产等企业和人员的监管，依法查处和曝光违法违规行為(wèi)。健全新(xīn)建商(shāng)品房预售许可(kě)管理(lǐ)和现售备案制度、商(shāng)品房买卖合同网签制度、商(shāng)品房交易资金监管制度。加强信用(yòng)體(tǐ)系建设，建立多(duō)部门守信联合激励和失信联合惩戒制度。[6]
相关词语
1、新(xīn)國(guó)八条
2、限購(gòu)令
3、房产税
4、曲線(xiàn)購(gòu)房
5、假离婚
6、加息
7、禁止群租
8.公租房
9.保障元年
10.保证性住房
11.商(shāng)品房
12.住宅
11. 环首都经济圈
12.房产税
链接之一
房地产开发五证一书办理(lǐ)流程
原则上是：建设用(yòng)地规划许可(kě)证——國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权证——建设工程规划许可(kě)证——建筑工程施工许可(kě)证（又(yòu)称建筑工程开工证）——商(shāng)品房预售许可(kě)证
详细查看下面：
一 、建设用(yòng)地规划许可(kě)证和國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)证
1．选址意见书（审查用(yòng)地性质、范围、面积是否符合城市整體(tǐ)规划）（30个工作日）
程序：
（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)证、企业营业执照和资质证书，报规划局用(yòng)地处
（2）用(yòng)地处转总工室审查
（3）报局业務(wù)会批准
（4）领取选址意见书
2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费
3．建设用(yòng)地规划许可(kě)证（30个工作日）
（1）企业持定位图、选址意见书、用(yòng)地申请到用(yòng)地处审查
（2）主管局長(cháng)、主管局市長(cháng)批准
（3）打交费单，领取用(yòng)地规划许可(kě)证
4．國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)证（60个工作日）
（1）建设单位持用(yòng)地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用(yòng)地规划许可(kě)证、土地转让双方的有(yǒu)关证件、委托书到土地局土地利用(yòng)处
（2）土地评估
（3）土地局测量对现场测量，出定界图
（4）缴纳土地出让金和契税，领取國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)证
二、建设工程规划许可(kě)证
1． 市消防支队盖章（15个工作日）
（1） 持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科(kē)进行审批
（2） 核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可(kě)证申请表盖章
2．人防证明市人防办六十个工作日办理(lǐ)自建手续
3．房地产开发建设规模（30个工作日）
建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理(lǐ)
4．建设工程规划许可(kě)证（30个工作日）
（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用(yòng)地规划许可(kě)证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处
（2）以上资料由总工室、局业務(wù)会审定后报处長(cháng)、局長(cháng)签字
（3）打交费单交费，领取建设规划许可(kě)证、放验線(xiàn)通知单
5．放線(xiàn)报告（15个工作日）
持放線(xiàn)通知和施工图、红線(xiàn)图到规划院测量队放線(xiàn)。
三、建设工程施工许可(kě)证（建委）
1． 报建（1个工作日）
提供资料：建设工程规划许可(kě)证、用(yòng)地规划许可(kě)证、土地证、报建申请表4份、红線(xiàn)图、施工图、规划总平面图
2． 现场勘察（3个工作日）
3． 组织招标
4． 抗震审查
5． 施工合同审查
6． 交费，办理(lǐ)建设工程施工许可(kě)证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理(lǐ)合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票
四、商(shāng)品房预售许可(kě)证（15个工作日）
申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可(kě)证、红線(xiàn)图、施工合同、施工许可(kě)证、销控表、标准层平面图、物(wù)业管理(lǐ)内容、到市房管局预售科(kē)，十五日内核发
五、配套工程
建设管線(xiàn)工程规划许可(kě)证（15个工作日）：建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用(yòng)地规划许可(kě)证、总平面图、管線(xiàn)报批图、市规划局管線(xiàn)工程处
拓展知识
中國(guó)房地产市场发展的历史
第一阶段： 理(lǐ)论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
1978年理(lǐ)论界提出了住房商(shāng)品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年國(guó)務(wù)院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用(yòng)费。 1987至1991年是中國(guó)房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用(yòng)地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，國(guó)務(wù)院先后批复了24个省市的房改总體(tǐ)方案。
第二阶段：非理(lǐ)性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992 年后，房地产业急剧快速增長(cháng)，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地區(qū)一度呈现混乱局面，在个别地區(qū)出现较為(wèi)明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增長(cháng)率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
随着住房制度改革不断深化和居民(mín)收入水平的提高，住房成為(wèi)新(xīn)的消费热点。1998以后，随着住房实物(wù)分(fēn)配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成為(wèi)经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬，多(duō)项调控措施出台的新(xīn)阶段（2003年以来）
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分(fēn)城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多(duō)项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年，至今已经走过了30年历史。【福建土地买卖房网，网站：http://www.fjtudi.com】